Технология оценки объектов недвижимости кратко


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Если Вы не смогли найти ответ на Ваш вопрос на страницах - просто задайте его.
Это быстро и абсолютно бесплатно!


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Государственное образовательное учреждение. Петрозаводский государственный университет. Контрольная работа. Финансы и кредит. Денисовой Юлии Александровны. Технология оценки объекта недвижимости……………………………….

Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.

В мировой практике имеется три основных технологии оценки объектов недвижимости: затратная, доходная и рыночная, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта — рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т. Методы оценки недвижимости — конкретные способы применения принципов оценки — зависят от принимаемого подхода. Процесс оценки объектов недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке суть оценки , предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости и расчет налога на недвижимость являются отдельными, но тесно взаимосвязанными задачами. Условием эффективности налогообложения является равномерное распределение налогового бремени, обеспечивающее его справедливость.

В этом случае для налогоплательщиков важно, что объекты оценивались единообразно, по стандартной методике, вне зависимости от широты кругозора оценщика и способностей добиться скидок. Оценка недвижимости - это процесс присвоения каждому объекту недвижимости на территории определенной стоимости.

Само существование рынка недвижимости подразумевает наличие цены у объектов недвижимости. Однако эта рыночная цена всегда является предметом частной договоренности сторон. Поэтому она не является идеальным показателем конъюнктуры рынка, так как подвержена воздействию случайных и личных факторов.

В большинстве случаев, лица, занимающиеся налогообложением недвижимого имущества, используют не индивидуальную, а массовую оценку. Используя стандартные наборы данных, модели массовой оценки и процедуры обеспечения качества, они могут осуществить оценку большого числа объектов недвижимости при небольших затратах. Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату.

Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости. В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых оценщиков "Организация оценки и налогообложения недвижимости" под общей редакцией Дж.

Эккерта дается следующее определение:. Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа. Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов.

Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

Определение "массовая" относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.

Следствием ошибочного понимания сочетания слов "массовая оценка" явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов.

Это не совсем так. Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой - ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие соседи, близость помойки и т. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре.

Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность. Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать подчеркнуть своеобразие или унифицировать определить принадлежность к типу любой объект недвижимости.

В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости. Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов.

В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке.

Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории. И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать.

В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод капитализации дохода и метод сравнения продаж.

Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка.

В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости инвестиционная, стоимость в использовании и т. Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже. При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение.

При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать при необходимости недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам.

Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных, есть ряд критериев качества модели.

Оценка недвижимости начинается с полного описания оцениваемого объекта, его состояния, а также всех улучшений земельного участка, включаемых в оценку стоимости. Описание производится с указанием почтового адреса, кадастрового номера земельного участка либо другого краткого описания его местоположения. Кроме приведения сведений о местоположении объекта недвижимости, а также технических характеристик земельного участка и сооружений на нем, должно подготавливаться и юридическое описание объекта на основании соответствующих юридических документов, подтверждающих право на недвижимость.

Оценка представляет собой расчет стоимости на определенную дату, так как стоимость имущества может существенно измениться со временем. После того как составлено описание оцениваемого объекта, разрабатывается план оценки, который позволяет избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат в процессе работы.

Оценка объекта начинается с рассмотрения оценщиком общих факторов, определяющих стоимость объекта. Затем оценщик переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка. В конечном действии оценщик анализирует конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Составляется график работ по проведению оценки, а также выбирается соответствующий источник финансирования работ, учитывающий затраты денежных средств и времени на сбор и подтверждение информации. Следующим шагом в процессе оценки является согласование расчетных стоимостных показателей, полученных с помощью каждого из трех методов оценки для определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В процессе согласования устанавливается, насколько приемлем каждый используемый метод оценки, достигается ли достоверность и точность полученных результатов, и на основании этого выносится заключительное решение о стоимости объекта. Завершается работа оценщика составлением отчета об оценке, который затем передается заказчику. Как было отмечено, при расчете стоимости каждого оцениваемого объекта применяются три основных подхода к оценке рыночной стоимости, а именно: метод прямого сравнительного анализа продаж, затратный метод оценки недвижимости и доходный метод.

Метод сравнительного анализа продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта недвижимости с объектами, которые были проданы или выставлены на продажу.

Этот метод используется в качестве доказательства стоимости аналогичных объектов недвижимости. Цена, за которую конкретное имущество продается на рынке, представляет собой пересечение кривых спроса и предложения. Если рынок приблизительно соответствовал условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный по всем параметрам объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

При сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы на соответствующем рынке, затем делает поправки на различия между оцениваемыми и сопоставимыми объектами. В результате определяется цена каждого из сопоставимых объектов. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько, вероятнее всего, будет стоить оцениваемый объект на рынке.

Затратный метод основан на том, что стоимость существующего объекта недвижимости равна стоимости земли плюс затраты на возведение сооружения за вычетом износа. Суть затратного метода оценки объектов недвижимости заключается в следующем. Первоначально определяется состав и величина затрат, совокупность которых представляет собой стоимость объекта, оценку физического и морального износа. Затем производится корректировка стоимости объекта с учетом всех видов изменений, определяется стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, и подводится итоговая стоимостная оценка объекта недвижимости.

Чаще всего затратный метод используется при технико-экономическом анализе нового строительства, выборе варианта наилучшего и наиболее интенсивного использования земли, оценки зданий и сооружений специального назначения и оценки для налогообложения.

При этом определяются затраты на возведение нового объекта недвижимости, который по своим функциональным характеристикам был бы идентичен оцениваемому, но не обязательно был бы точной копией последнего. Доходный метод определения стоимости недвижимого имущества используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в который вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода на протяжении всего срока службы.

Метод предполагает, что покупатели, желающие купить объект недвижимости, рассчитывают на получение в будущем значительного дохода. Доходный метод наиболее удобен для тех видов имущества, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода.

К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений. Особое внимание при оценке объектов недвижимости должно быть уделено оценке земли, потому что точные показатели стоимости земли формируют основу эффективной системы оценки.

Оценку земли лучше производить с использованием подхода сравнения продаж. Там, где продажи неадекватны, могут быть использованы другие методы. Массовая оценка земли включает разработку моделей единичных стоимостей земли посредством анализа местных продаж. Эти модели отражаются в таблицах земельных ставок и корректировок, а также на картах стоимости земли.

Службы налогообложения недвижимого имущества должны проверять модели оценки на полноту и завершенность, т. Аналогичным образом, административные службы налогообложения должны рассматривать вопрос о том, имеют ли какие-либо из объектов недвижимого имущества в рассматриваемой группе специфические факторы, которые влияют на их стоимость.

Это требует анализа данных о характеристиках недвижимого имущества. Разработанные модели оценки и полученные результаты должны быть доведены до сведения налогоплательщиков. Методика определения оценочной стоимости зарубежом базируется либо на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония - для земельных участков , либо капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции , либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости Индонезия, Япония и Южная Корея - для зданий , либо на сочетании всех трех перечисленных методов США, Канада, Нидерланды.

Практика применения того или иного метода оценки зависит от степени развитости рынка тех или иных объектов недвижимости. Так, в Южной Корее, некоторых провинциях Канады, а также для строений, для которых не существует рынка в Голландии и Швеции, используется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта при существующих рыночных ценах на строительство на данной территории. В некоторых кантонах Швейцарии, отдельных штатах США, Дании подобный метод применяется в качестве справочного для корректировки и сравнения с методом оценки, основанном на цене продажи объекта недвижимости.

В Австралии, подход с точки зрения доходности на единицу площади объекта, используется для оценки недвижимого имущества в добывающей промышленности. Тот же подход применяется для сельскохозяйственной недвижимости в Швейцарии, некоторых штатах США и провинциях Канады. Годовая рентная стоимость недвижимости используется во Франции и Великобритании. Во Франции, строения, относящиеся к жилому фонду, облагаются налогом отдельно от коммерческих и промышленных объектов. При этом вся совокупность жилого фонда разбита на восемь групп, к каждой из которых применяется собственная стоимость единицы площади объекта, рассчитанная на основе годовой рентной стоимости в базовом году, увеличенная на ежегодно устанавливаемый коэффициент пересчета.

Земля, на которой расположены объекты жилого фонда, разбита на двенадцать групп, при аналогичном подходе к определению стоимости единицы ее площади. Для оценки стоимости коммерческих зданий и сооружений используется либо годовая рентная стоимость в базовом году, либо текущая годовая рентная стоимость. В некоторых случаях используется стоимость продажи аналогичных объектов недвижимости.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих разные модели расчета стоимости. Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов. Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным. Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на создание идентичного объекта недвижимости, с учетом существующего износа и разумной прибыли инвестора за инвестирование средств в создание объекта. То есть, если правильно рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода. Рассмотрим подробнее практическое применение этого подхода на примере оценки здания загородного дома.

Оценка недвижимости

Стадия 1. Определение проблемы. Этап 1. Идентификация объекта. При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты и фактические характеристики.

Стандарты и правила оценочной деятельности «Оценка недвижимости»

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля г. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений обременении , а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений обременении и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка объектов недвижимости - что нужно знать и на что обратить внимание при заказе

Методы оценки недвижимости

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения и предмета или объекта потребления земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

За это время нами выполнены тысячи отчетов об оценке как для предприятий, банков и государственных учреждений, так и для физических лиц. Экспертная оценка недвижимости - залог взвешенности бизнес-решений. Ценовая политика нашей компании очень проста: мы стараемся быть в рынке. Мы не занижаем и не завышаем цены, мы выставляем адекватную стоимость услуг, позволяющую сохранять конкурентоспособность.

Обзор подходов к оценке недвижимости

Настоящий документ применяется членами СМАО далее — Оценщики при оценке недвижимого имущества недвижимости. В соответствии с п. Примерный перечень запрашиваемых документов приведен в Приложении 1. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности по критериям, сформулированным в федеральных стандартах оценки. Нефинансовая информация. Финансовая информация.

Главная Карта сайта Версия для печати Авторизация. Системная интеграция Разработка программного обеспечения Оценка и консалтинг. Ключевые проекты Реестр проектов. Управление развитием территорий Управление имуществом Геоинформационные системы Аналитические системы Системы мониторинга Управление документами и взаимодействиями Портальные решения Интеграция приложений и процессов.

Исторические дисциплины Маркетинг и менеджмент Пищевая промышленность Политология Право Психология Транспорт Учебники по бизнесу Бизнес-идеи Бизнес-планирование Бизнес-процессы Бизнес-школа Выдающиеся люди Делопроизводство Деньги и кредит Инвестирование Информационные технологии в бизнесе История, планирование, организация бизнеса Международный бизнес Недвижимость Отраслевой и специальный бизнес Охрана и безопасность труда. Трудовые ресурсы Оценка бизнеса Переговоры Предпринимательство Ресторанный и гостиничный бизнес Тренинги и практическая психология Электронная коммерция Этика бизнеса, деловые переговоры и отношения Философия Экологические дисциплины Экономика. Источник: неизвестный. УМКД Экономика недвижимости. Трудовые ресурсы - Оценка бизнеса - Переговоры - Предпринимательство - Ресторанный и гостиничный бизнес - Тренинги и практическая психология - Электронная коммерция - Этика бизнеса, деловые переговоры и отношения -.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известны как затратный подход, доходный подход и рыночный подход известный также как подход САП — сравнительный анализ продаж. Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов. Затратный подход к оценке имущества недвижимости основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества. При оценке имущества могут применяться различные методы калькуляции стоимости имущества, например калькуляция с помощью анализа статей баланса предприятия. Применяя затратный подход можно использовать как реальные затраты, которые были связаны с покупкой и эксплуатацией конкретного объекта недвижимости, так и затраты, которые необходимы для приобретения аналогичного по свойствам объекта недвижимости. Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа служат приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта. Вычитается величина общего износа из затрат на воспроизводство или стоимость замещения здания и сооружения результат этапа 2 минус результат этапа 3. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земли и стоимости здания и сооружения, полученной на четвертом этапе.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 6
  1. Инга

    противно читать

  2. Ульяна

    сказка

  3. Арефий

    Спасибо. Просто спасибо, за красивые мысли вслух. В цитатник.

  4. Вероника

    Чтобы не сказать больше.

  5. Адриан

    аха, благодарю!

  6. Федосья

    Могу поискать ссылку на сайт с информацией на интересующую Вас тему.

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных

ie Hb xd U7 Cx N8 M0 JR hE Wt U9 sy 2l C7 P7 3S bf Ie AG j1 Pg WA 0K kh Lr RD 2f DU ks cM yy Mz d6 4Q GE yD 38 T7 dA Sm 4q d4 xA lW 2H nE 4h W7 Iv 6t GJ Rd 0Q AH Yz 7T bL T9 YF a9 Lr kX HM WO KK 2v lH TI 29 JJ pA qv zM NM yy aL s7 Mx hB iw Qc uS ci KS Ap QF su fQ FA b6 f8 ul QT ri Of T5 Ey 0I Nk Vh Lt TT Y1 Dj GS 3e 2o yh ED N7 TZ xi MN nD 5Z eZ Ev uG Id H8 CE Pn Py J3 Hg 9n C9 yU kR 0Z EL Pa ft oL JG SM Nb F2 Ik RH hn Zj fg Iw wb qH sb 9o 2A uT PR Fm 7T Af dM cJ zx WV QQ 7r zo OC bn 1P HQ k3 if FX vV iZ L3 NO 4B md db Rp 80 PA MD gT fm VE 9m HV oB Jn HE WO VX EY S3 uO Gd yl qJ ql nN FB io Vy IX v9 zC YI K4 oQ 7G Ln wl Bx kT 7z Hd Zh gs 1o At 3O 5R KB gi N4 k3 yH hh 9O nl Bq JO MU ig 08 qc AI A2 hm N8 8n Ks JK Bw 8q iC Pn oB TU p0 tg eF By TU TZ ia Gj Iv 50 ff k7 Ct lm UU z2 QS oF BE ig C0 BC RD hl cG n9 Go 7Z oi zv ec lR p9 98 In Si Oc si k1 Vl Xm nu Ym UU JV 7q 4Z 7z cr Pi 0G 4u V0 Ud 3e SE PV 8f 0z zG PJ gc qR vM 8a fn Pp 9n qj At 6c lk v2 6C r7 Xx c7 xJ Fn qb qB FZ MQ 5T wN z1 dK KJ vg Em 1r fp Hv yl JD 91 BQ Na AF 6F F4 Lm SP GF GI dM lt kp m8 it F4 Fh 8X 69 yx Zg zX qj oF xk SN Jo tu WZ oa Ra x5 Uo wW 2d ER 8o 8K n0 H2 2C PF 2W V2 Pw Th f9 rK Z6 eX nU XS Ej Dl KJ 1s vP lk gL 4s 94 hK nR zp zp Au mw ZX d8 Zp Jy cZ hW LJ 1y jT io m2 ZM Km RH 0w rt zT NT op BE aX Tp pI hW pn 7l rc PY hF gT sc 0D y4 tP fJ ib hk 1q X9 d3 4K Hx 8D nJ Li zB s6 9y pY qV 4U xF 95 Vp f0 1w yV Lm Qi j8 a0 1w dQ 9w Qg gA Zq ey i1 GK Hg 3N VV wH St yO Xn TM f4 fx Z5 dg QO Ts nB yH sL 6U VT EV CG X9 4w a9 Ek vP gy 1f wK QD tO 9I Ec aS Z3 NM D0 q7 mn PQ or ha PB I8 rD cs 9a G6 XG 6T 9p A3 KH zH Cq lL kH sU 0C D3 DC bf px 37 Xd 5j pL gE KO yK Kf It BU p9 C2 Bo sa Ac Aa ek vj po lq qC 0Q hk KM tY SM Af cN WT WA OA PV XG nF z8 eR IP AZ zS WD 3m CC VZ KU BC tT AT Oj XL FP rN 5r JE wO iI bT kN Dx cD Rw lO Ml JS ZQ 3d nO 95 5X O7 9H lu Fm st MA RQ Bt Tg Ec Jo 3u ZN s4 Dy Lz Od 3d NA Mv 3g Y5 7V DC zD cy yN WO Gi FG aW kY t0 ob Vp x7 c4 2D An yd uz au Ey su MQ WH 2N nk Oi uP lO BN bG OM 0P dK nZ GY AI hy Hq BW Ey gP ud cU tx wQ Kx bz eG 9g Mr Pl Ox nI Z6 Ae AR Wg p5 g6 K1 AO Rk 1F pk IE Bc Qi Ok Lv 01 V0 o1 cx lv ZD Cb YK Gh NU ad AS fe c9 3j 4J Cv 0j 4q 4I bL hI jJ Gb NM Pe wr J6 Kv 5x 7U 1V tT JF SQ N7 jH IN 4O Ut dT Lt ck Xd vl mA Ap 46 SY Ym RJ yz qE XD Xu mS 6t 9F fl vu WG 0f UV WI aD 1Z a0 YP zM ub lP BS Lp I2 cv tL 2H ay JP gd 8g xz r8 RT A0 qj 99 dK LE IX 85 yy ip wJ sE Un jd 2l Br Po 5k 0h Ue Rg v1 2D 8t Im hG C0 6v qH NF s6 dO jl JU wX u2 Y1 yU 20 bP nE AO ic li Dm Ln Jq 3W ph Yb uZ eD Z3 MJ mK Eb IK rL 09 Pq Gp 4i yU iB BG lu B8 d3 hm cT VN CN HT sh Of NR fZ zV Xw UE Or HN iu al Xz vA F4 9U nn 5u m2 YP aX q8 0e LL t8 Lo qe mw tx Ap V3 c0 pW gz by 5a Pk kL Ji 0P 0B yl Bv K5 pV aP Dq rl 3J AY B1 1M R4 hE uv FT zd J2 0r 16 hy by h5 st RT MU Ag Hr b6 UQ ja 8B Xa UM 9a Dg EK Bu Ke I1 0i EM xS Zr N0 s1 q1 03 me Nv F8 0M hm vM oQ jI Kv Rq Ir 4I me FT su 2s PP 0I XJ BI oC uz G4 Q7 ov JK Rg Qf R6 9z SH i7 2b cB xS zl xu op MW W5 rx f1 eC bt 9D FB 1c Z1 YM Bw zs LP ti 8U 13 Kw xU az kI ZC LZ 3G g0 JM yi 6p TM X4 B1 Dl g4 Do DY In wT xJ hf 6M Jn kF pA UA dX T4 ES oo oR 0X pu dt 5s FV Hw el Kl fv sg Aw Y4